Je těžké dnes získat vlastní bydlení?
Velice častá otázka, kterou mi klienti pokládají během našeho prvního kontaktu je, zda si mohou dovolit vlastní bydlení, případně kde začít a co musí vědět. Na to se společně podíváme v tomto článku.
Pokud bych měl velice zjednodušeně odpovědět, vždy za sebe tvrdím, že má smysl to vyzkoušet a o situaci se pobavit. Udělat propočet a začít se bavit konkrétně o cílech klienta je to nejmenší. Navíc skvělý odrazový můstek. Mezi lidmi obecně panuje mnoho mýtů a polopravd okolo tématu získání vlastního bydlení, se kterými se velice často setkávám. Po hodinovém rozhovoru však často klienti zjistí, že to není tak hrozné, jako jejich okolí tvrdí.
Na co se tedy zaměřit a co je třeba vědět?
Pilíře, které musíme jako první řešit jsou:
Bonita
Zástava
Vlastní zdroje
Omezení ČNB
Cena nemovitosti, o kterou usilujete
Co je bonita?
Bonita nám říká, jak je klient schopný splácet svůj dluh a na jakou výši úvěru by měl dosáhnout. Ve zkratce platí, že čím je bonita lepší, tím je klient pro banku zajímavější a proto má nárok na lepší podmínky.
Na bonitu klientů má vliv více faktorů. Hlavními jsou:
Trvalé příjmy (výplata)
Vykonávaná profese
Osobní a rodinné výdaje
Vzdělání
Zápis v registru dlužníků
Nájemné, pojistné atd.
Co je zástava?
Zástava je nemovitost, na kterém je zapsané zástavní právo ve prospěch banky, která hypotéku financuje. Většinou platí pravidlo kupovaná nemovitost = zastavovaná. Zástavní právo je vždy zapsáno v katastru nemovitostí. Zástava nijak neomezuje právo vlastnické. Majitel tak může nemovitost využívat bez omezení. Po splacení celé hypotéky banka vystavuje potvrzení o zániku zástavního práva. To se tak z katastru maže a nemovitost je po splacení úvěru „očištěna“.
Vlastní zdroje – kolik potřebuji?
V těchto dnech se dá pořídit úvěr na 80% nebo 90% hodnoty nemovitosti. Znamená to tedy, že potřebujete minimálně 20% nebo 10% hodnoty nemovitosti zaplatit z vlastních peněz a nebo použít další nemovitost jako „dozajištění“. Nemovitost tak lze získat i bez vlastních úspor.
Omezení ČNB – co si z toho odnést?
Omezení ČNB se velice často mění, někdy jsou nařízením, někdy doporučením. Aktuální úvěrové limity jsou závazné pro všechny banky poskytující úvěry na bydlení v ČR.
Zkoumaná kritéria:
DTI: Jde o limit ukazatele, který stanovuje velikost celkového dluhu. Ta by neměla překročit 8,5 násobek ročního příjmu žadatele o úvěr.
DSTI: Stanovuje maximální výši ročních splátek úvěru, která by neměla překročit 45% ročního příjmu žadatele.
Pokud žádá pár nebo více lidí, příjmy se sčítají.
Klienti do věku 36 let mají možnost dostáhnout na vyšší hranici hodnot DTI a DSTI.
Cena nemovitosti – kde a jaké bydlení chci?
S klienty často volíme postup, kde jim propočítám jejich možnost a oni přesně vědí na jakou maximální cenu vysněného bydlení mohou cílit a hledat v inzerci. Vědí tak svou maximální možnou splátku, co si mohou dovolit a díky tomu jsou pak schopni rychle jednat při samotné koupi.
Cenu samozřejmě obrovským způsobem ovlivňuje poloha a stav nemovitosti.
Z perspektivy banky jí určuje odhadce.
Hodnota nemovitostí v ČR závratně roste každým rokem. Spekulace a predikce o možném pozastavení nárůstu, či dokonce poklesu ceny slýchávám už několik let. Osobně si myslím, že v tomto parametru budeme kopírovat západní svět. Což znamená, že ještě zdaleka nejsme na vrcholu.